一、项目概述

（一）项目简述

凤山湖国际生态旅游度假区建设项目，位于凤山湖（毛板桥水库）堤坝沿岸，距沙桥镇政府约2km，以原锦星山庄经营地为主场地，连接对岸半山松林，房屋建筑面积约2200平米，规划总占地42.8平方公里，规划投资10亿元。项目可依托原锦星山庄遗留闲置建筑改造湖畔酒店，配套建设游客接待中心、疗养基地、水库垂钓区、停车场、休闲娱乐中心、道路、健身步道、给排水设施、污水处理设施、景观绿化、路灯、消防等附属工程。

（二）项目优势

1.交通区位优势

该项目所在地沙桥镇，位于南华县西北部，距南华县城19公里，西邻大理祥云县普棚镇，320国道、杭瑞高速公路、广大铁路、南景公路穿境而过，古有“八郡通衢”美誉，是楚雄西大门“第一迎客地”。

2.特色产业突出

沙桥萝卜、洋芋、烤烟等亿级产值支柱产业不断壮大，以千张肉、油炸豆腐、酸菜鱼为主体的“沙桥三绝”特色美食远近闻名。

3.生态环境优质

该项目位于毛板桥水库区域，水利资源丰富，森林覆盖率达75%，利于适度科学拓展生态旅游产品。

4.文化底蕴深厚

沙桥镇有大田爱国主义教育基地、茶马古道遗迹等，有非物质文化遗产“沙街调”，有观音会、松花会等民族节日。红色文化浓厚、民族文化多彩、历史文化悠久。

二、项目背景

（一）政策背景

该项目实施符合国家、省、州、县产业发展政策要求。

（二）产业背景

1.产业链+产业布局

南华有浓郁的彝族歌舞、传统的彝族服饰和刺绣，热情的“拦门酒”、古朴的喇叭迎宾调、神秘的“姑娘房”、传统的风味菜、清醇的“羊角酒”、动人的原生态山歌、奔放的“左脚舞”，洋溢着浓郁的民族气息，彝族文化源远流长、底蕴深厚。南华还是著名航海家郑和人生的出发地，仍然保留着较为完好的茶马古道和滇缅公路旧貌。沙桥镇产业以特色农业为主，萝卜、洋芋、烤烟等支柱产业不断壮大，产值分别达2亿、1亿、5500万元，产业发展基础良好。

2.市场驱动因素

（1）企业创新发展的内在驱动力。旅游业迅猛发展，传统旅游产品市场已基本饱和，甚至供过于求，行业竞争异常激烈，旅游业投资回报率有所下降，创新转型是旅游企业的普遍愿望。如今，人口老龄化进程不断加快，旅游和养老养生融合发展起来的康养旅游业，有可能带来高附加值和较高的投资回报，从而吸引旅游企业和其他投资者快速进入，成为新的投资热点。

（2）人口老龄化加剧，增加了康养旅游业的刚性需求

我国人口老龄化趋势不可遏制。据相关数据显示：60周岁及以上人口占总人口的17.9%；65周岁及以上人口占总人口的11.9%，人口老龄化程度不断加剧，人口结构是影响健康养老产业发展的最主要的因素之一。中国社会的快速老龄化无疑将促进康养行业的整体快速发展。据卫健委数据显示，65岁以上老人两周患病率高达46.7%，是25-34岁年龄段的6倍。随着收入水平提高，老年人健康意识不断增强，人口结构老龄化趋势必然带来康养旅游业刚性需求不断增长，从而促进康养旅游业快速发展。

（3）经济发展水平持续提高，人们支付意愿和支付能力增强。随着城乡居民收入水平逐年稳步提高、他们的消费理念和养老观念正在发生颠覆性变化，那些“有钱、有闲、有健康、自我意识较强”的消费者，更有可能像“候鸟”一样“在度假中养生”。“康养旅游”已经成为时尚养老方式和“旅游+”发展的新领域和新业态。经济条件的日益改善，客观上为消费者，特别是一些老年消费者实现旅游养老提供了物质保障，从而有效推动旅游产业转型与养老产业深度融合。

（4）政府宏观产业政策的积极推动。市场需求是产业发展的基本动力，但有效的政策引导同样重要。国务院颁布的《关于促进旅游业改革发展的若干意见》指出：“大力发展老年旅游。结合养老服务业、健康服务业发展，积极开发多层次、多样化的老年人休闲养生度假产品”。之后国务院及文化和旅游部等相关政府部门更是密集出台扶持措施，党的十九届五中全会公布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》中也再次强调“推动文化和旅游如何发展，建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区”。这些政策吸引着大量资本对旅游凤山湖国际生态旅游度假区建设项目，位于凤山湖（毛板桥水库）堤坝沿岸，距沙桥镇政府约2km，以原锦星山庄经营地为主场地，连接对岸半山松林，房屋建筑面积约2200平米，规划总占地42.8平方公里，规划投资10亿元。项目可依托原锦星山庄遗留闲置建筑改造湖畔酒店，配套建设游客接待中心、疗养基地、水库垂钓区、停车场、休闲娱乐中心、道路、健身步道、给排水设施、污水处理设施、景观绿化、路灯、消防等附属工程。

该项目所在地沙桥镇，位于南华县西北部，距南华县城19公里，西邻大理祥云县普棚镇，320国道、杭瑞高速公路、广大铁路、南景公路穿境而过，古有“八郡通衢”美誉，是楚雄西大门“第一迎客地”。

沙桥萝卜、洋芋、烤烟等亿级产值支柱产业不断壮大，以千张肉、油炸豆腐、酸菜鱼为主体的“沙桥三绝”特色美食远近闻名。

该项目位于毛板桥水库区域，水利资源丰富，森林覆盖率达75%，利于适度科学拓展生态旅游产品。

沙桥镇有大田爱国主义教育基地、茶马古道遗迹等，有非物质文化遗产“沙街调”，有观音会、松花会等民族节日。红色文化浓厚、民族文化多彩、历史文化悠久。

该项目实施符合国家、省、州、县产业发展政策要求。

南华有浓郁的彝族歌舞、传统的彝族服饰和刺绣，热情的“拦门酒”、古朴的喇叭迎宾调、神秘的“姑娘房”、传统的风味菜、清醇的“羊角酒”、动人的原生态山歌、奔放的“左脚舞”，洋溢着浓郁的民族气息，彝族文化源远流长、底蕴深厚。南华还是著名航海家郑和人生的出发地，仍然保留着较为完好的茶马古道和滇缅公路旧貌。沙桥镇产业以特色农业为主，萝卜、洋芋、烤烟等支柱产业不断壮大，产值分别达2亿、1亿、5500万元，产业发展基础良好。

企业创新发展的内在驱动力。旅游业迅猛发展，传统旅游产品市场已基本饱和，甚至供过于求，行业竞争异常激烈，旅游业投资回报率有所下降，创新转型是旅游企业的普遍愿望。如今，人口老龄化进程不断加快，旅游和养老养生融合发展起来的康养旅游业，有可能带来高附加值和较高的投资回报，从而吸引旅游企业和其他投资者快速进入，成为新的投资热点。

人口老龄化加剧，增加了康养旅游业的刚性需求

我国人口老龄化趋势不可遏制。据相关数据显示：60周岁及以上人口占总人口的17.9%；65周岁及以上人口占总人口的11.9%，人口老龄化程度不断加剧，人口结构是影响健康养老产业发展的最主要的因素之一。中国社会的快速老龄化无疑将促进康养行业的整体快速发展。据卫健委数据显示，65岁以上老人两周患病率高达46.7%，是25-34岁年龄段的6倍。随着收入水平提高，老年人健康意识不断增强，人口结构老龄化趋势必然带来康养旅游业刚性需求不断增长，从而促进康养旅游业快速发展。

经济发展水平持续提高，人们支付意愿和支付能力增强。随着城乡居民收入水平逐年稳步提高、他们的消费理念和养老观念正在发生颠覆性变化，那些“有钱、有闲、有健康、自我意识较强”的消费者，更有可能像“候鸟”一样“在度假中养生”。“康养旅游”已经成为时尚养老方式和“旅游+”发展的新领域和新业态。经济条件的日益改善，客观上为消费者，特别是一些老年消费者实现旅游养老提供了物质保障，从而有效推动旅游产业转型与养老产业深度融合。

政府宏观产业政策的积极推动。市场需求是产业发展的基本动力，但有效的政策引导同样重要。国务院颁布的《关于促进旅游业改革发展的若干意见》指出：“大力发展老年旅游。结合养老服务业、健康服务业发展，积极开发多层次、多样化的老年人休闲养生度假产品”。之后国务院及文化和旅游部等相关政府部门更是密集出台扶持措施，党的十九届五中全会公布了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》中也再次强调“推动文化和旅游如何发展，建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区”。这些政策吸引着大量资本对旅游

和养老服务设施进行投资，从而推动康养旅游业持续发展。

3.产业发展趋势

据相关数据显示，疫情期间，全球康养旅游一直保持着年均7%的增速。尽管近年来疫情对旅游市场冲击巨大，但是康养旅游产品依然在国内旅游市场“热销”，这也让康养旅游的市场份额不断扩大。随着产业规模和市场需求的变化，康养旅游项目也不断出现同质化、单一化现象，继而促进多业态、多功能的康养旅游产品受到广泛关注，在健康+旅游仍有巨大需求的后疫情时代。

（1）以健康中国为核心，跨产业、泛行业政策深度融合助力康养旅游发展。从《国家康养旅游示范基地标准》开始，中央和多个部委陆续发布发展康养旅游、推进健康中国、提高健康水平的系列政策文件，鼓励将康养旅游融入乡村振兴建设。中共中央、国务院发布的《“健康中国2030”规划纲要》，更是从产业、业态、模式三个层面提出推进康养产业与旅游、互联网、健身休闲、食品等众多产业融合，助力康养旅游发展的跨产业和泛行业化。

（2）不同年龄层人群对健康的理解，及对康养需求的变化助推康养旅游产品迭代，随着人们生活水平普遍提高，康养已经发展到了“泛康养”阶段。康养也不再是老年人的专属，不同的年龄层有不同的康养需求，对康养的理解也不同。以儿童群体为例，除了儿童基础健康保健之外，让孩子亲近自然对成长无疑是最重要康养。随着不同年龄层人群的康养需求扩大和普遍化，康养旅游产品也会不断迭代更新。

（3）自然、人文及康养元素植入，推动康养旅游产品元素的年轻化及多元化，康养旅游由传统的养身概念扩展到包含健康、亚健康、医养人群全龄的概念。人们对于养生和大健康需求重点表现在预防、治疗、修复、康养一体化。发展湖滨康养休闲旅游，不仅要适应市场和人群变化，更要将康养与自然人文相结合，推动健康旅游产品元素多元化发展。

（4）产品组合渐进发展，多主体联合、多元化供应渐成趋势，当今社会健康问题日趋突出，而根据不同健康状况，可将人群分为健康、亚健康及病患三类。不同的健康主题对应的康养需求也是不同的，对于健康群体而言，最主要的康养需求就是通过康养健身、度假休闲、文化研学，来达到修身养性的目的。对于亚健康群体而言，康养需求就主要集中在身心、情感方面的生态医疗、康复运动、心理咨询等。病患群体则更多地通过临床治疗和养护实现健康追求。

（5）缺失元素逐渐完善，康养旅游发展逐步规范化。随着人们对康养的需求逐渐增加，行业相关信息监管、行业规范化将会进一步加强，相关的咨询促进机构的入局将使得康养行业不断正规化。运营商外部代理的推广、项目引入的医疗机构的影响力都是促进康旅有效普及的渠道。

（6）“尊重自然”成为康养旅游发展基点，尊重自然、敬畏自然，是人与自然相处的基本态度。返璞归真、回归自然，是现代人所向往并且也是旅游的最高境界。康养旅游最基础的要义和追求的目标也就是实现人与自然和谐共处、永续发展。突出凤山湖资源要素向旅游实体经济成效转化，按标提升凤山湖湖滨生态文化休闲精品旅游目的地产品品质，提升以凤山湖为核心的滇中康体疗养度假目的地品牌综合影响力，促进该项目在顺应新时代、助推高质量发展中逐浪前行。

（三）项目所在区域产业现状

1.区位交通

该项目所在地沙桥镇，位于南华县西北部，距南华县城19公里，西邻大理祥云县普棚镇，320国道、杭瑞高速公路、广大铁路、南景公路穿境而过，古有“八郡通衢”美誉，是楚雄西大门“第一迎客地”。凤山湖环湖公路通畅、路面状况良好。

2.相关产业经济发展概况

近年来，沙桥在传统优势产业上不断巩固提升，突出品牌战略，推动特色产业发展提质增效。以天申堂片区为主的高原现代农业产业发展进一步培强壮大，打造高原特色“绿色食品牌”产业基地，农产品“三品一标”认证有序推进，天申堂萝卜知名度不断提升，全镇萝卜、洋芋、白芸豆种植面积稳定在3.5万亩、1万亩和0.5万亩，产值分别实现2亿元、1亿元和5000万元。于栖么（萝卜）被认定为云南省“一村一品”专业村，石桥河（萝卜）、小河冲（生猪）被认定为楚雄州“一村一品”示范村。

3.产业发展现状及产业链完整情况评估

南华有彝族风情浓郁的国家3A级旅游景区咪依噜风情谷、鹦鹉山森林公园、两旗海湿地公园、黑泥温泉、哀牢山国家级自然保护区（大中山）、鸟道雄关等风景名胜，“一山一水一谷一菌”（一山：大中山国家森林自然保护区；一水：凤山湖水库自然风景区；一谷：咪依噜风情谷；一菌：南华野生菌）旅游景点逐步形成。

沙桥特色产业种植基础良好，种植初步实现连片型规模化，产品品质较优，品牌影响力得到一定提升，农产品及特色产品初加工经验丰富，产品原料供给较优较畅。

4.项目资源分析

沙桥镇地处低纬度高海拔地区，终年太阳高度角变化小，地面获得太阳辐射能量多，因此形成了“季节温差不大，夏无酷暑，冬无严寒，冬少雪，春多风，夏秋间多雨，雨热同季，四季如春"的气候特点。镇内多山，气候较寒，小气候特点较突出，偶遇阴雨绵连，即便成"冬"的感觉。因海拔高差悬殊，天气变化受地形地势影响，形成了明显的立体气候。 年平均气温14.8℃，年降雨量740mm。

三、项目现状分析

（一）项目基础情况

争取项目前期资金，做好凤山湖旅游基础设施建设项目前期工作，积极申报中央预算、省预算和政府专项债、一般债券支持，加大投入建设完善的旅游基础设施。

（二）项目地交通现状

该项目所在地，距沙桥镇政府2公里，距沙桥高速服务区1公里，距南华县城19公里。320国道、杭瑞高速公路、广大铁路、南景公路穿境而过，环水库交通通畅。

（三）周边环境分析

该项目周边有长征过沙桥陈列馆、天子庙坡、茶马古道遗址、滇缅公路遗迹、与龙川江流域及县城郊区各个景点毗邻。随着广大铁路、杭瑞高速穿境而过，大滇西旅游环线上的交通主干道优势突显。工业及其它产业基础配套完整、便捷。

（四）地块情况

该项目区域内用地已完成前期片区整合和初步规划。

（五）建设内容

以凤山湖为核心，以自然生态观光、茶马古道文化、彝族风情为主体，规划建设红色文化、民族风情体验区；野外探秘、彝菌文化体验区；森林观光、生态农业体验区；茶马古道文化体验区；山地游览、生态观光区；现代农业观光、湖滨休闲游览区等，将凤山湖区建设成为国家4A级旅游景区、云南知名的湖滨生态文化休闲精品旅游目的地、滇中康体疗养度假目的地。重点聚焦旅游标识配套建设、环湖景观特色打造以及其他配套设施优化提升，专项新建应急救援服务站等。

（六）生产成本

项目地用水2.7元/方、电0.5元/度、天然气2.55/立方米、用工成本价格大约3000元/月。物流成本适中、便捷度极高。

（七）盈利模式

项目建成后，将为旅客提供更好的旅居体验，从而吸引众多游客前来观光旅游，带动区域经济及旅游业蓬勃发展。可分批、分区开发子项目。盈利模式将依托各旅游业态标准定价。

开发运营合作：以带动项目区域内村民增收致富为前提，独资、合资、合作、参股等均可。

四、项目产品市场分析

（一）产品SWOT分析

1.竞争优势

依托水面、沿岸、环湖、半山地理特质，围绕吃住行游购娱全方位展开深度旅游产品研发，打造集观光、休闲、度假、疗养、运动、探险等功能为一体的康养休闲山水旅游综合体，促进产品体系丰富、业态新颖、消费受众多元、浪漫主义网红景观等个性化、实用型产品结构实现系统构建，完美诠释“山水相伴”的康疗休闲旅游新境界。

2.劣势

当旅游高峰期，游客承载量超负荷，高素质的环湖应急救援力量缺失。因此，应对安全事故的紧急有效处置、常态化监管，将是该项目存在的最大劣势，直接关乎该项目业态服务品质、能力、水平。

3.机会

（1）特色产业、乡村振兴、文旅融合等配套政策的体系保障为康养生态休闲旅游创造的新机遇。（2）国民健康重视程度空前提高、日趋精准的健康需求带来的康养旅游新机遇。

4.威胁

（1）大滇西旅游环线及周边景区的同类竞争威胁。（2）人为导致水体生态环境破坏的潜在威胁。（3）因管理不当造成的水面安全事故的潜在威胁。（4）因自然灾害导致安全事故的突发性极端威胁。

（二）产品目标市场

周边游客周末游为主，大滇西旅游环线游客、滇中滇西过境游客滨湖休闲地为辅。产品目标市场可在上海、江苏、北京等对口帮扶省市进行专题推介，吸纳目标客群。也可依托自然气候优势，重点向北方城市进行互联网宣传推广，吸引更多北方游客冬季暖游、夏季避暑游。

（三）项目产品潜在客户分析

大滇西旅游环线游客、滇中城市群居民、滇西过境游客、职工团建疗养、人文学者等。

（四）当地企业主要产品、技术壁垒、荣誉

当地企业主要集中于特色产业的种植、养殖及个体经营，在环湖旅游开发、运营管理等方面，尚未有本土企业具备充足经验。

五、招商引资支持政策

（一）优惠政策

《南华县人民政府关于保持经济平稳健康发展26条措施的意见》、《南华县扩大招商引资10条措施》《南华县促进民营经济高质量发展10条措施》、《南华县人民政府关于促进经济平稳健康发展25条措施的意见》、《南华县加大招商引资工作力度推动高质量发展的实施意见》、《南华县贯彻落实 < 关于进一步加大优化营商环境工作力度若干意见 14 条措施>》、《南华县全面提升招商引资工作实效十条措施》等。除享受国家、省、州有关优惠政策外，根据项目情况“一事一议”“一企一策”给予扶持。

（二）服务机构&联系方式

联系单位：南华县投资促进局

联系人：周 杨

联系电话：0878—7226799 13577806611

电子邮箱：nhzsjbgs@163.com